7566 sayılı Kanun ile “2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği” öngörülmüştü. Hazine ve Maliye Bakanlığı bu yasal düzenlemeyi, 2025 ve 2026 yıllarına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerini birbiriyle karşılaştırarak “2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerleri olarak, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınması” şeklinde yorumladı (89 seri no’lu EVK-GT).
Bakanlık bunu yaparken, 2026 yılı için ilan edilen bina m2 normal inşaat maliyet bedellerini değiştirmedi; bunları 2026 yılı vergi değeri hesabına aynen dahil etti. 7566 sayılı Kanun (7566 SK) ile getirilen sınırlamayı, 2026 yılı bina ve arazi vergi değerinin, 2025 yılı vergi değerinin iki kat fazlasını aşmaması şeklinde uyguladı. Dolayısıyla, takdir komisyonu kararlarının varlığını koruduğunu zımnen kabul etti.
2026 yılı arazi vergisi ile bina vergisinde sorunlu konular
Mayıs ayının sonuna kadar ilk taksidi ödenmesi gereken arazi ve bina vergilerinde hukuka uygunluk tartışmaları sona ermemiştir. Durum, gelecek yıllarda ödenecek vergileri de etkilemektedir.
Sadece 2026 yılı vergi değerine odaklanıldığında, yargı önüne götürülmesi gereken başlıklar şu şekilde sıralanabilir:
1 Yasayla getirilen üst sınırı aşan takdir komisyonu kararlarının hukuki durumu belirsizdir. Takdir komisyonu kararlarına karşı açılan davalarda yargı “karar verilmesine yer olmadığı”na hükmetti; -bildiğimiz kadarıyla-takdir kararlarını iptal etmedi.
2 7566 SK ile getirilen üst sınır, idareye otomatik olarak üç kat artış yetkisi vermemektedir Vergi matrahının özellikle verginin mali güçle orantılı olması ilkesi ile başta ölçülülük ilkesi olmak üzere mülkiyet hakkının sınırlandırılmasında uyulması gereken anayasal ilkelere uygun şekilde belirlenmesi gerekir (AYM başvuru no: 2019/33855). Aksi yöndeki idari uygulamaların hukuka uygunluğu tartışmalıdır.
3 Takdir yetkisi keyfi bir şekilde kullanılamaz; işlem gerekçesi açık, objektif ve denetlenebilir şekilde ortaya konulmalıdır (Dan. VDDK E.2024/29). Üç kata varan artışı haklı kılacak somut bir nedene dayanmayan artışlar, ciddi hukuka uygunluk sorunu doğurmaktadır. Somut tarhlarda; bölge yapısı, işyeri merkezlerine ve mesken yerlere uzaklık, ulaşım durumu, altyapı hizmetleri, imar planı durumu, bölgenin ekonomik değeri gibi kriterlerden hangisinde değişiklik olduğuna dayanıldığı belirsizdir. Enflasyonun ve/veya emsal taşınmazlarda meydana gelen birim değer artışının üzerindeki artışlar, oldukça sorunludur.
4 87 seri no’lu EVK-GT ile ilan edilen bina m2 normal inşaat maliyet bedelleri, bazı yapı türleri bakımından 2022 yılına göre 5 kat, 2024 yılına göre ise 1,5 kat civarında fazladır. Bu bedeller de bina vergi değerinin hesabında dikkate alındıklarından, Anayasal sınırlara uygun şekilde artırılmaları ve böyle yapıldığını gösteren idari işlem gerekçesi açık olmalıdır.
5 Bakanlığın yasadaki “2 kat fazlası” ibaresini “2025 yılı değerinin 3 katı” olarak yorumlaması, vergi hukukunda kanunilik ve belirlilik ilkeleri ile mükellef aleyhine genişletici yorum yasağı bakımından tartışmalıdır. 7566 SK’da “2025 yılı değerine 2 katı eklenir”, “2025 yılı değerinin 3 katı esas alınır” veya “2025 yılı değerinin 3 katını geçemez” şeklinde bir ifade kullanmamıştır.
Dava açma
Emlak Vergisi Kanunu bina ve arazi vergilerinde tarhın mükellefe yazı ile bildirilmesini öngörmektedir. Uygulamada bu yapılmayıp, mükellefler vergi borçlarını ödeme aşamasında öğrenmektedir. Yazılı bildirim yapılmamışsa, 2026 yılı tarhının fiilen öğrenildiği tarihi izleyen günden itibaren 30 günlük dava açma süresi mevcuttur.
Asgari ölçüde arsa/arazi m2 birim değerleri ise Mayıs ayı sonuna kadar ilan edilmektedir. Sadece bunlar dava konusu yapılmak isteniyorsa süre, ilan tarihini izleyen günden itibaren 30 gündür. Süre başlangıcı, hak arama özgürlüğü temelinde mükellef lehine belirlenmelidir.
